Hamide HANGÜL
Markalı konut üreticilerini temsil eden Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) ve PwC Türkiye işbirliğinde hazırlanan “İstanbul Konut Stratejisi Raporu, İstanbul’un 10 yıllık konut ihtiyacının fotoğrafını çekti. Demografik yapı, göç hareketliliği, yeni nesil turizm faaliyetleri, iş insanları, öğrenciler ve yabancıların talep kriterleri göz önüne alınarak oluşturulan rapora göre, İstanbul’da önümüzdeki 10 yılda yeni konut ihtiyacı 1 milyon 230 bin, yıllık ortalama yeni konut ihtiyacı ise 123 bin olarak belirlendi.
Bu rakamın 1 milyon 84 bini hane oluşumundan, 143 bin 400’ü diğer taleplerden geldi. Raporun ayrıntılarının açıklandığı basın toplantısında konuşan KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova, İstanbul’un önümüzdeki 10 yılda konut ihtiyacını ortaya koyan bir çalışma yaptıklarını açıkladı.
Yanlış yatırımın önüne geçecek
Raporun, asıl ihtiyacın ortaya konulmasına yönelik bir çalışma olduğuna işaret eden Kumova, “Bu da sektördeki oyuncuları yatırım yapma iştahına yönlendirecek. Fiyatlar düşer mi, az ürün var fiyatlar artar mı noktasında tüketiciye de cevap veren bir çalışma.
Fiyat segmentasyonu nereye gidecek. Bu raporlar bir anlamda öngörü ortaya koyacak. Çünkü, stoku ortaya koyacak bir çalışmanı yoksa, o sektöre yön veren bir yapılanma içinde olmanız çok çok. Biz ihtiyacı ortaya koymaya çalışıyoruz. Hem sektör oyuncularının hem de kamu kaynaklarının doğru kullanımına imkân tanıyarak yanlış yatırımların önüne geçilecektir” dedi.
Rapora göre İstanbul’da hane halkı büyüklüğünün de düştüğüne işaret eden Kumova, “Bu daha küçük evlere ihtiyacımız var demek. Bu veriyi dikkate alarak müşteri yakalamak durumundayız ve müşteri kaybetme riskimiz azalacak. Belediyeler de mekan planlamasını buna göre yapabilecek, altyapı çalışmalarını doğru yere götürebilecekler. Raporumuzu, İstanbul’da Büyükşehir Belediyesi ile de paylaşacağız. İlçelerin de bakanlıkların da bunu yapması gerekiyor. Bu bir ihtiyaç çalışması” diye konuştu.
Soruları da yanıtlayan Kumova, söz konusu raporda kentsel dönüşüm olmadığını, ancak bununla ilgili ayır bir çalışmaya da başladıklarını, 2-3 ay içinde onu da birleştirerek yeni bir rapor ortaya koyacaklarını duyurdu. Kumova, bunun finans şirketleri için de önemli olacağını vurguladı. Kumova, söz konusu ihtiyacı özel sektörün yapma gücüne yönelik bir soru üzerine, “Bunu yapacak gücümüz var” yanıtını verdi.
Nüfus azalıyor ve yaşlanıyor
PwC Türkiye Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu ise rapora, raporun detaylarını açıkladı. İstanbul’un 2032’ye kadar 1 milyon 230 bin adet yeni konut ihtiyacı olduğunu açıklayan Bayraktaroğlu, “Önümüzdeki 10 yılda, yılda ortalama 123 bin yeni konut ihtiyacı var” dedi. Nüfus artış hızının düştüğüne işaret eden Bayraktaroğlu, “İstanbul’da nüfus artış hızı 2010’dan 2022’ye kadar yıllık ortalama yüzde 1.5 artarken, 2023’den 2032’ye gelindiğinde yıllık yüzde 0.5 artıyor.
Artış hızı üçte bire düşmektedir. Evlilik sayısı numerik artmasına rağmen, artış hızındaki yavaşlama etkisiyle oransal olarak azalıyor. Nüfus yaşlanıyor. Hane halkı Hane halkı sayısı 3.18’den 2.74’e düşerken, buna paralel hane sayısı yüzde 20 artacak. Doğum oranları daha az, göç var, yaşlanıyoruz ve tek başımıza yaşıyoruz. Pandemide başlayan boşanma hızımız sürüyor. Dolayısıyla haneler küçülüyor, o büyük aileler küçülüyor” bilgilerini paylaştı.
Turistik amaçlı 34 bin yeni konut
Göç hareketleriyle, İstanbul’da 10 yılda nette 136 bin konutun eksileceği, yani boşalacağının öngörüldüğüne işaret eden Bayraktaroğlu, “Böylelikle, önümüzdeki 10 yılda nüfus ve göç hareketlerinde değişimler neticesinde; nüfus 15.9 milyondan 16.7 milyona çıkarken yıllık ortalama 108 bin 400 konut ihtiyacı oluşması tahmin ediliyor.
Yine İstanbul’da, konut ihtiyacını etkileyen ikametgaha dayalı olmayan faktörlere bakıldığında, turistik amaçla kullanılmak üzere 2032 yılında İstanbul’da yaklaşık 34 bin yeni konuta ihtiyaç doğacak. Öğrenci hane seviyesi nüfus değişimine göre, 2032’de 25 bin haneye yükselirken, mevcut talebe 10 yılda 4 bin daha eklenecek.
İkincil konut talebi yılda yüzde 4.6 artacak
l Rapora göre, ikincil konut talebinin yılda yüzde 4.6 artarak, ek konut talebinin 10 yılda toplam 51 bin yeni talep oluşturması bekleniyor.
-İkametgahı İstanbul dışında olan iş insanlarının, İstanbul’da kısa süreli kullanım için toplam 10 bin ek konut talebi oluşturması öngörülüyor.
-Yabancılara yönelik 10 yılda toplam 45 bin ek konut talebi oluşması beklemektedir.
- İstanbul’un ortalama hane halkı büyüklüğünün 3,18’den 2.74’e düşmesi bekleniyor.
-Önümüzdeki 10 yılda nüfustaki ve göç dengesinde değişimlerle, İstanbul’un yıllık ortalama 123 bin konut ihtiyacının yalnızca 108 bininin, ikametgâha bağlı konut ihtiyacından oluşması öngörülüyor.
Konut fiyat endeksi kasımda yüzde 1,9 arttı
Merkez Bankası, kasım ayına ilişkin konut fiyat endeksini açıkladı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, 2023 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre yüzde 1,9 oranında artan Konut Fiyat Endeksi (KFE), bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 82,8, reel olarak ise yüzde 12,4 oranında artış gösterdi. Türkiye genelinde ortalama metrekare konut fiyatı 30 bin 318,6 lira, İstanbul’da 44 bin 532,5 lira, Ankara’da 23 bin 291, 6 lira, İzmir’de ise 35 bin 465,3 lira oldu.
Endeksa: Kira artışı hız kesti
Bu arada gayrimenkul değer hesabı sunan Endeksa da kira fiyatlarındaki son durumu açıkladı. Buna göre, Aralık 2023 itibarıyla Türkiye’de ortalama konut kira fiyatı 14 bin 472 TL oldu. Aralık 2023, konut kiralarındaki hızlı fiyat yükselişinin yerini daha sakin koşullara bıraktığı bir ay oldu.
Aralıkta Türkiye’de kiralık birim değeri en yüksek il olan İstanbul’da ortalama konut kira fiyatı 17 bin 594 TL olarak gerçekleşti. Endeksa verileri, İstanbul’da kiralık konut fiyatlarının son bir yılda yüzde 78 oranında arttığını da gösterdi. Endeksa.com Genel Müdürü Görkem Öğüt “Aralık itibarıyla pek çok bölgede kiralardaki artışta bir sakinleşme gözlemliyoruz. Bu yeni eğilimin istikrar kazanacağını öngörmek olası. Ancak kiralara yansıması zaman alacaktır” dedi.